STEP проанализировал тренды на рынке торговой недвижимости

Сегодня в Петербурге ведется строительство более 30 торговых объектов с планируемыми сроками ввода в 2015-2016 годах. «Еще 3-5 лет назад основной прирост площадей приходился на масштабные, но вполне традиционные по формату торгово-развлекательные комплексы. Но в последние 1,5-2 года наметилась тенденция строительства специализированных торговых центров, чаще гипермаркетов, или объектов с необычными для петербургского рынка концепциями», – рассказывает директор направления строительства торговой недвижимости компании STEP Александр Матеша.

Всего под строительство объектов торговой недвижимости, по подсчетам специалистов STEP, сегодня вовлечено около 250 га земли в различных районах Петербурга. Лидером по числу торговых новостроек является Приморский район, где возводится сразу 6 объектов. Затем следуют Красногвардейский (4), Выборгский, Московский, Фрунзенский и Невский (по 3) районы. Однако по предполагаемым объемам ввода торговых площадей в 2015-2016 годах на первую позицию выходит Фрунзенский район. Здесь возводится самый крупный из заявленных на ближайшие два года торговых объектов – мебельный центр «Мягкофф» – площадью 140 тыс. кв. м (см. таблицу).

Едва ли не самый масштабный проект в сфере торговой недвижимости заявлен в Красносельском районе. Это сельскохозяйственный комплекс «Агрополис» рядом с КАД и авиахабом Пулково. При разработке концепции проекта ее авторы взяли за образец знаменитый парижский рынок Rungis, обеспечивающий продовольствием ресторанный и гостиничный бизнес французской столицы. «Агрополис» займет участок площадью 150 га. Общая площадь всех построек составит более 300 тыс. кв. м. Однако пока инвестор приступил к строительству первой очереди комплекса. Ее масштабы значительно скромнее – всего 40 тыс. кв. м. Объем инвестиций оценивается в 15,2 млрд рублей.

Еще один формат, ранее не представленный на петербургском рынке – это аутлеты. Строительство первого такого объекта завершится также в зоне Пулково уже в будущем году. Проект, получивший название Outlet Village Пулково, реализует американская компания Hines на участке площадью около 20 га. За аналог взят действующий Outlet Village Белая Дача – первый концептуальный аутлет-центр в Москве, открытие которого состоялось в августе 2012-го. Формат предполагает размещение здесь стоковых магазинов известных мировых брендов.

Вместе с тем, в Петербурге продолжает развиваться формат так называемых магазинов шаговой доступности. Более того, на рынок выводятся новые бренды. Например, сеть «Миксер» возводит два своих супермаркета во Фрунзенском районе – на улицах Димитрова и Олеко Дундича. Площадь типового магазина сети составляет 1,2 тыс. кв. м. А сеть супермаркетов «Елисей» планирует открыть три магазина (каждый площадью около 1,5 тыс. кв. м) в Приморском, Калининском и Невском районах – на проспекте Авиаконструкторов, Пискаревском проспекте и улице Антонова-Овсеенко.

Менее активно развиваются уже известные на рынке игроки. В настоящее время сеть супермаркетов «Пятерочка» возводит с нуля всего один объект на Сиреневом бульваре в Выборгском районе. По одному гипермаркету строят продовольственные ритейлеры «Лента» (Невский район, ул. Грибакиных), «О’Кей» (Приморский район, Шуваловский пр.) и «К-руока» (Приморский район, Каменка). Площадь будущих объектов составит 6,5 тыс., 8,3 тыс. и 11,8 тыс. кв. м соответственно.

На Уткином проспекте в Красногвардейском районе строится DIY-гипермаркет «Метрика» общей площадью 12 тыс. кв. м (застройщик – ООО «Стройбаза «Рыбинская»). Сегодня это единственный гипермаркет такого профиля, заявленный к вводу в ближайшие два года. Хотя в период с 2011-го по 2013-й в Петербурге открывалось по 2-3 строительных гипермаркета в год.

В целом же по рынку специалисты STEP прогнозируют замедление девелоперской активности. Так, если в 2013 году общий объем ввода торговых площадей в Петербурге превышал 350 тыс., то уже в этом году он уменьшится до 150-200 тыс. кв. м. «В ближайшие 2-3 года объемы строительства новых торговых объектов в нашем городе останутся на этом же уровне и вряд ли превысят отметку 200 тыс. «квадратов» ежегодно. Вместе с тем, в городе наметился другой тренд – реконцепция и реконструкция объектов, за которыми торговая функция закрепилась исторически», – отмечает Александр Матеша.

Речь идет о зданиях, построенных в дореволюционные годы или в советский период, и располагающихся в центре Петербурга. «В большинстве случаев это давно действующие универмаги или торговые центры. Чаще всего эти здания имеют статус объектов культурного наследия и находятся под охраной государства, что усложняет работы, связанные с их реконструкцией и увеличивает затраты. Поэтому чаще всего речи о полном перепрофилировании таких объектов не идет. По своему местоположению, существующим и потенциальным покупательским потокам, априори высоким ставкам аренды, торговая функция здесь остается наиболее экономически эффективной», – поясняет Александр Матеша.

В частности, в ближайшее время ожидается ввод после реконструкции комплекса «У Красного моста», разместившегося в историческом здании торгового дома «С. Эсдерс и К. Схефальс» на Набережной реки Мойки. Есть планы по реконцепции и у «Большого Гостиного двора», в число собственников которого вошел один из крупнейших петербургских торговых девелоперов – Fort Group. Продолжается реновация универмага «Пассаж» на Невском проспекте и др.

Объект	Месторасположение	Площадь участка, га	Общая площадь объекта, кв. м	Застройщик
Мебельный центр «Мягкофф»	Фрунзенский район, ул. Фучика, восточнее пересечения с Будапештской ул.	7,7	140 000	ОАО «Концерн «Энерготехнологии»
Сельскохозяйственный комплекс «Агрополис» (I оч.)	Красносельский район, территория предприятия «Предпортовый»	150	40 000 (I оч.), всего - 313 000	ООО «Агрополис Северо-Запад»
Центр исполнения заказов «Юлмарт»	Московский район, Пулковское ш., юго-западнее дома 37, корп. 1, лит. А	5	32 000	ООО «Юлмарт Девелопмент»
Outlet Village Пулково	Пушкинский район, пос. Шушары, территория предприятия «Шушары»	20	30 000	ООО «Пулково Аутлет»
Многофункциональный комплекс с аттракционами и аквапарком	Приморский район, ул. Шаврова, северо-восточнее пересечения с пр. Королева	4,4	30 000	ООО «Двадцать первый век»
Развлекательный комплекс Maza Park	Выборгский район, ул. Хошимина, 14, лит. А	0,7	15 000	ООО «БАСК»
Гипермаркет «БигБокс»	Красногвардейский район, территория предприятия «Ручьи», Шафировский пр., 20	9	14 000	ООО «БигБокс»
Гипермаркет «БигБокс»	Московский район, Пулковское ш., юго-западнее дома 37, корп. 1, лит. А	10,5	14 000	ООО «БигБокс»